编者按：经济适用房能否用于抵押贷款，这一问题让典当行踌躇难断。虽然早在两三年前就曾有业内人士讨论过这一问题，很多人的结论是“肯定不能做”，但房价飞涨之际，有些典当行却已尝试过几笔这类生意，而且基本没遇到什么问题。经济适用房到底能否“当”起来呢？本期主持：刘礼福

本期嘉宾：邢鹤松（上海某律师事务所律师）

风险固然要防 但仍然可以尝试

虽然经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，而非完整的商品住房，但经济适用房抵押贷款同样属于商业住房贷款之一，典当行在特别熟悉经济适用房来龙去脉的情况下，还是可以尝尝这块蛋糕的。

像江浙等地，就对经济适用房还是普通商品房的概念没有做很明确的划分，客户抵押的房产只要证件齐全，客户又有合适的还款来源、合理合法的贷款用途，根据房产评估、计算可贷款额以后，就可以办理抵押贷款。只是一般情况下，用经济适用房做抵押，可贷款的金额肯定比商品房少。北京有典当行还接一些还有三五个月就到5年期限的经济适用房抵押贷款业务。

但我建议拟向经济适用房的购房人发放贷款的典当行在决定是否发放贷款之前，与房产登记机关和土地管理部门进行沟通，以了解在实践中，房产登记机关和土地管理部门对以经济适用房办理抵押登记的实际要求及在不补交土地使用权出让金的情况下，以经济适用房设定抵押的可行性。同时了解有关的房产管理部门回购经济适用房的意愿和能力。

此外，贷款典当行需注意审查所涉经济适用房，尤其是单位合作集资建盖的经济适用房的合法、合规性，对该经济适用房建设项目是否获得了必要的政府批准文件进行核实，以有效防范法律风险。在所涉经济适用房建设项目为单位合作集资建盖的情况下，为进一步确保贷款债权的安全，贷款典当行可以考虑由集资单位为购房人的借款提供连带责任保证。这种保证责任可以是抵押登记办妥前的连带保证责任，也可以是全程连带保证责任。具体形式由双方根据谈判的具体情况作出约定。

本期嘉宾：徐云鹏（北京宝瑞通典当行有限责任公司房产经营中心总经理）

量很少 也没有必要

经济适用房抵押贷款以前我们还真做过，但在做的过程中发现，来咨询此事的人很少，而且就算偶尔有一两笔，在办理抵押登记或者绝当处理等具体业务流程时，却很麻烦又挣不了多少钱。更为重要的是，经济适用房的很多政策我们也拿不准，所以现在我们都不做此项业务了。

说实话，典当行也没有必要做这项业务。因为经济适用住房的供应对象具有特定性，仅面向城市低收入家庭供应。所以，此类客户的贷款目的一般少有融资需求，而是改善居住环境的较多。而此类客户无论是从还款能力来考察还是从诚信度来衡量，一般情况下都不能算是较为优质的客户。

基于以上判断，经济适用房抵押很容易陷入绝当。而绝当后的处置就很麻烦，它的受众群体小，根据2007年11月19日发布实施的《经济适用住房管理办法》的有关规定，经济适用房的购房人仅拥有有限产权，在转让时受诸多限制。

如购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

所以，很多典当行都宁愿放弃经济适用房抵押贷款。据我了解，北京有做经济适用房抵押贷款的典当行很少，有典当行倒还愿意做房改房，虽然此类房产房龄长、结构差，但比经济适用房保险。

本期嘉宾：郭金山（北京典当行业协会会长）

这里有很多法律风险

　　作为贷款人，不管是银行还是典当行，在接受经济适用房抵押时都面临诸多法律风险。这在几年前就已经有人做过充分论证的，虽然这几年的房产政策有变化，但很多风险还是跟过去一样。首先是以划拨土地使用权设定抵押存在的不确定性。因为经济适用房的建设用地，系以行政划拨方式取得。

根据《城镇国有土地使用用权出让和转让暂行条例》规定，抵押人在以划拨土地设定抵押之前，需先补交土地使用权出让金，自然也就不应当出现《城市房地产管理法》和《城市房地产抵押管理办法》规定的依法拍卖或处分划拨土地使用权后再缴纳土地使用权出让金的情形。这其中的很多矛盾就相当于很多不可测的法律风险。

按《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，但并未明确规定抵押需以补交土地使用权出让金为前提。而最高人民法院在司法实践中，也认可未补交土地使用权出让金而就划拨土地使用权设定抵押的法律效力。尽管如此，我们还是不能完全排除人民法院作出相反认定的可能性。这一不确定性正是以经济适用房设定抵押需要面对的法律风险之一。

在办理经济适用房抵押的过程中，如果房地产登记机关严格遵守《城镇国有土地使用用权出让和转让暂行条例》所规定的条件，则经济适用房的抵押登记便会面临重大障碍。因为抵押前需补交土地使用权出让金的要求，很可能使抵押人望而却步。

另外，经济适用房抵押贷款还存在禁售期内政府能否回购经济适用房所产生的风险。由于《经济适用住房管理办法》赋予了政府在禁售期内回购经济适用房的排他性权利，人民法院采取拍卖方式处置抵押物的可能性不大。《经济适用住房管理办法》虽然规定了政府在禁售期内的排他性回购权，但却未规定在政府不愿意或无力回购经济适用房时的处理办法。此时，如果政府无意愿，也无财力回购讼争的经济适用房，人民法院将如何处置抵押物，则存在一定的不确定性。

在政府不回购经济适用房的情况下，人民法院应当对用以抵押的经济适用房进行变卖或拍卖，或在债权人同意，并与抵押人协商一致的情况下裁定以物抵债。但在办理抵押物过户登记之前，应当向国家补交土地收益。但是，人民法院在处置抵押物的方式上存在的不确定性，是债权人不得不正视的法律风险之一。

其实在典当行，经济适用房抵押贷款只是个例，因为经济适用房在整个社会的住房总量中所占比例很少，而且符合放款条件的经济适用房就更少。所以，建议大家以后应多关注和研究两限房，因为这是将来房产买卖和租赁的一大主流。

来源： 中国商报．典当导报