房地产典当是中国典当的特色。一直以来房产典当占据典当公司业务的半壁江山，有的地区甚至占到放款金额的2/3。房产典当的短期融资功能具有了强大的生存空间。越来越多的典当公司把房地产典当作为公司业务的柱石。但是社会是复杂的，市场是多变的，由于主、客观多方面的原因在，使其房产典当的经营和管理中仍然存在诸多风险。并出现了前所未有的新情况、新变化。典当公司应如何应对？ 

一、紧跟政策变化，关注“价格趋势” 

随着国际金融环境的恶化，美国量化宽松政策进一步推动美元贬值和全球大宗商品价格上扬，导致热钱冲击，并干扰我国宏观经济的运行机制。为了规避这一风险，我国实行货币紧缩政策。在热钱青睐的房地产行业，为防止房产泡沫破裂，2011年政府出台系列深入的调控政策，“限购令”扩展至二三线城市，限贷政策又进一步挤出部分有效购房需求，促使房地产市场徒转下行，投资、投机需求被挤出，改善性和刚性自住需求有限度被满足。在房地产政策调控的组合拳打出后，北京、上海、天津、广州房地产市场带来深远影响，住宅成交量大幅下滑。住宅市场价格呈现下滑趋势。受价格下滑趋势的影响，在当房产出现绝当的比例有所上升，典当公司资金回笼初现困境。面对这种情况，典当公司应迅速做出反应，及时调整策略，针对客户从事的行业及偿债能力区别对待，对于在当客户重新梳理、考评。对于偿债能力强的附条件续当延期；对于偿债能力差的加大追偿力度，不与延期。绝当后迅速采取措施及时变现分流。去年至今商业地产市场不降反升，商业典当典当受价格影响不大。但也不可掉以轻心，8月19日上海房产新观察报道称商业地产比上周成交量下降了6.9%。目前，我国经济增长放缓，调控政策无松动迹象，继续看淡楼市的心理预期很难改变，房地产价格下跌空间及变现难度的值得担忧，房产典当要及时下调房产评估价和折当率，以规避风险。 

二、开发商典当区别对待住宅典当和商业地产典当 

中国的房地产属于政策市，自2011年针对房市的深入调控从2月份的“限购”政策，再到限贷、去年年内3次加息、6次上调存款准备金率等政策的贯彻执行住宅市场和商业地产冰火两重天的态势。住宅市场成较量大幅萎缩，开发商流动性资金减少，在巨大的资金压力下，纷纷打折促销，价格出现松动。存量房市场消费者观望氛围凝重，期待房价大幅跳水，成交量低迷。与住宅市场低迷形成鲜明对比的是商业地产活跃发展，住宅被限的投资需求，转投商业地产，刺激市场发展，商业地产量稳价涨，供不应求，迎来商业地产发展的黄金时期。自去年房地产开发企业贷款困难，很多房产企业折戟沉沙。自2011年至今房地产开发商向典当行融资大幅增加，前几年鲜有房地产开发企业向典当公司融资。原因有二，其一以前房产开发商“不缺资金”有银行支持；其二典当行资金量太小不足支持其用款需求。在山穷水近之时，不得不向典当行伸手。典当公司在遇到住宅开发商大额典当时在没有把握的情况下要敬而远之；对商业地产开发可适当考虑，但要慎之又慎。分散资金，实现客户多元化，将鸡蛋放在不同的篮子里。突出优质项目，兼顾一般业务，确定快速变现的策略，按市场交易规律经常调正比重，稳健经营，避免因个别大客户发生财务危机给典当行带来沉重的包袱。 

三、区分房产情况，一房一方案 

1、针对出租的房产。活用《物权法》的规定，典当时签订完抵押合同并办理完抵押登记后，让当户解除原租赁合同，重新签订租赁合同。合同日期在抵押合同日期之后，并留原件。 

2、有老人居住的房产。提供具备偿债能力的担保人担保，提供二套居所；预先签订租房协议，房屋出租人要出示书面承诺，并留下实际交付证据。 

3、公司房地产。公司房产必须有股东会同意典当的决议文件，并有股东提供连带责任担保；国有企业的房地产必须通过国有资产管理部门同意，集体企业的房地产必须通过职工代表大会。 

4、在建工程项目。要调查清楚其是否拖欠工程承包人的工程款，因《合同法》规定，工程承包款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 

5、共有人、共同居住人的房屋。共有人、共同居住人是两个不同的概念。一般情况下，共有人指产权人的配偶；共同居住人则包括房屋产权人及配偶、子女、夫妻双方的父母等。由于法律保障产权人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。 

因此，日常业务中，务必弄清房产共有人、共同居住人的人数及其住房情况。 

6、银行抵押在先的房产。要看房产价值与所欠银行贷款余额的比例。确定好还款来源，并做好代理还款和提前还款手续，保证能顺位为第一抵押权人，方可典当。 

7、房屋产权人、共有人已死亡的房产及夫妻离婚有争议的房产，须办理完析产后方可典当。 

8、最高额抵押典当，要时刻关注债权确定情况。 

四、适时完善公司治理 

公司治理一直被大型企业或上市公司所关注，其实中小企业更需要的公司治理。典当公司做为向中小企业、个人提供短期、应急抵质押贷款的类金融特种行业，经营典当实际上就是经营风险。典当更应该根据本行业的具体情况来设定本公司的治理模式。 

今年典当公司总数达到了6078家，总量上和注册资本总数都有了很大的提高。但真正引入现代公司治理理念完善公司治理结构的还是凤毛麟角。大都是家族企业或是合伙企业，这样长期发展下去即不利于公司发展壮大，也不利于风险防范。典当公司目面临着前所未有的新情况、新形势，同样也是风险的高发期。典当公司必将经历优胜劣汰的过程。如何完成公司治理是当前很多典当公司无法回避的问题。只有完成完成公司治理在竞争中利于不败之地。 

公司治理是对公司进行管理和控制的体系，公司治理首先体现的是一种经济关系既是出资者、经营者、监督者之间的一种经济关系，这种经济关系是股东权利价值的直接体现。公司在运营过程中能否实现良好的存续首先在于在公司的治理结构是否适应本公司的实际所处的市场环境。简单的说，就是在公司内部如何划分权力。良好的公司治理，可使公司内部各方利益分配问题，能否高效运转、是否具有竞争力得到有效的解决。 

近现代的西方公司治理模式可分为股东治理模式、共同治理模式等。在“股东治理”结构模式下，股东作为物质资本的投入者，享受着至高无上的权力。在这种模式下由于所有者同经营者不同于的利益主体，在所有权与经营权有效分离信息对称的情况下，经营者有控制企业的权利，它可以通过建立对经营者行为进行激励和约束的机制，使其为实现股东利益最大化而努力工作。反之则走向反面。共同治理模式是指在企业的经营中，提倡集体主义，注重劳资的协调，与英美形成鲜明对比。在现代市场经济条件下，企业的目标并非唯一的追求股东利益的最大化。企业的本质是企业存续及经营的所有元素组成的契约关系的总和，为了实现企业整体效率，企业不仅要重视股东利益，而且要考虑其他利益主体的利益，一个采取不同方式的对经营者的监控体系。具体讲就是，在董事会、监事会当中，要有股东以外的利益相关者代表，其目的旨在发挥利益相关者的作用。 

无论采用那种公司的治理模式，公司治理的核心是在所有权和经营权分离的条件下，由于所有者和经营者的利益不一致，公司治理的目标是降低代理成本，使所有者不干预公司的日常经营，同时又保证经营管理层能以股东的利益和公司的利润最大化为目标。公司如何治理，要根据公司行业特点、经营范围、股权结构来决定。结合公司治理模式从防范风险的角度上重新制定了公司审批流程。公司增强风范防范意识，将风险防范作为公司业务的第一目标。典当行业是个高利高风险行业，一方面孕育着无限商机，一方面存在着巨大风险。[1]按照法律及典当管理办法，并结合典当融资的特点重新制定了业务流程。 

典当公司在公司治理过程中应时刻考虑对经营风险的控制，运用交叉检验的分析方法，改变在业务调查中只采集客户提供信息的局面。多方面采集信息，多角度验证信息的立体化收集信息的格局。广泛的交叉检验是确保做好分析的重要手段。在合理的公司治理下实现发展与风险平衡下的利润，保证业务长期稳定增长和股东价值增值。 

典当公司应充分考虑各个利益相关者在公司治理结构中的作用，认识到一个公司的竞争力和最终成功是利益相关者协同作用的结果，是来自不同资源提供者特别是包括职工在内的贡献。 

实际上，一个成功的典当公司治理模式并不单单限于“股东治理”或“共同治理”，而是吸收了二者的优点，并考虑本公司环境，不断修改优化而成的。当然，这并不否认公司治理结构理论上的分类。 

近年，随着我国经济的蓬勃发展，以民营为主体的中小企业也在不断的发展壮大，中国各级政府相继出台了众多扶持中小企业发展的政策，中小企业成为中国经济中越来越引人瞩目的力量。 

中小型企业是最具有活力和创新力的企业，普遍成长速度较快对资金的需求量总量很大，个体需求量较小的特点。同时，中小企业也存在抗风险能力差的客观因素，从而出现了大银行因为风险控制原因不愿意贷款给中小企业的问题，中小企业融资难问题已经成为制约中国经济成功转型的瓶颈问题。 

分析我国金融市场的实际情况，典当企业应在金融市场中找到自己的位子。典当企业应在国家建立和完善与中小企业相适应的多层次、多元化和多所有制形式的中小金融机构体系中先入为主，明确提出自己是专门为中小企业和个体工商户提供最有效、最快捷的融资方式。 

典当企业要想适应自己的角色定位，发展有特色的典当企业，就得全方位提高自己的抗风险能力，增强资金实力。真正能做好银行融资的有益补充，随着社会对融资需求的扩大，在市场潜力巨大的前提，发展自己。典当行业一定能在新经济环境下实现健康稳定的发展。为国家经济的发展贡献力量。

文章来源： 楚华典当