你在下个月存个人房贷月供时，不能再按今年的月供金额存钱了。昨日，记者了解到，由于央行今年进行了多次加息，所以房贷将从下个月起执行新利率，月供金额也会相应增加。

新利率从下月起执行

这里所说的房贷，是指在央行今年7月6日宣布年内第三次加息前，已经与银行签订了个人房贷合同，并且在个人房贷合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。

记者了解到，绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

银行与购房者签订《个人住房借款合同》时，大都在第二十六条就对利率的调整方式进行了约定：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。

利率最多涨0.65个百分点

对于市民还房贷来说，从下月起执行新利率，将是央行今年三次加息以后的累计利率。银行人士称，央行分别在今年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息，现在五年期以上贷款的基准利率已经从今年初的6.40%涨到了7.05%。

也就是说，从下个月起的房贷基准利率，将比现在最多要上涨0.65个百分点，涨幅会在10%左右。在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会不一样。

今年2月9日前办理的房贷：基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点。

今年2月9日至4月5日办理的房贷：基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点。

今年4月6日至7月6日办理的房贷：基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

足额还月供别影响信用

“不算不知道，仔细一测算，还是有账算哟！”购房者赵女士称，她在银行办的个人房贷，至今大概还有18万元没有还，贷款期限还有16年。“我前几天到银行网点还月供时，工作人员提醒我，让我最近关注一下手机短信，说是我的月供金额从下个月起会有变化，原因就是下个月起将按照今年以来加息以后的新利率计算月供。”

赵女士说，为规划新一年的还款计划，她就请银行工作人员进行了测算，看月供到底增加多少。“我选择的是等额本息还款，现在执行的是今年2月9日以前的基准利率6.40%，月供为1500.31元；下个月利率涨到7.05以后，月供将会增加到1566.09元。”

“银行工作人员非常认真地告诉我，每个月必须按时、足额还清月供。”赵女士说，如果下个月她还按以前的思路只存1501元，每月就会拖欠房贷，银行每个月都要把这种拖欠行为记录到她的个人信用档案里面。“我觉得也需要提醒一下有房贷的市民，一定要关注明年月供金额的变化，千万不要因此影响了自己的个人信用。”

30万元贷20年月供增加50.66元~80.49元

市民都比较关心：我的房贷月供到底要增加多少？由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率(有的上浮、有的下浮、有的是基准利率)不一样，所以月供增加的额度各不相同。

记者以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，请市内金融机构进行了测算，供市民参考。

贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为1894.71元；下个月起利率为4.935%，月供为1969.11元。月供增加74.4元。

贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，现在的利率为6.60%，月供为2254.42元；下个月起利率为7.05%，月供为2334.91元。月供增加80.49元。

贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，现在的利率为7.48%，月供为2413.11元；下个月起利率为7.755%，月供为2463.77元。月供增加50.66元。

五种情况提前还贷 就不划算了

个人房贷月供要增加，我把个人房贷提前还清不就行了吗？可能部分市民在月供即将增加前，正在谋划提前还房贷。“现在个人房贷提前还贷比较平稳，暂时还没有出现提前还贷潮。”多家银行人士表示，在本月中旬至明年春节前，随着一些市民的年终奖等收入到账，不排除提前还房贷者会有所增加。

“现在银行都欢迎市民提前还房贷。”市内一金融机构人士称，以前不少市民办的个人房贷是在基准利率上进行打折优惠。“一些银行肯定热烈欢迎这部分市民提前还房贷，然后把资金以基准利率上浮的标准再贷出去。”

在上述人士看来，提前向银行还房贷，并非每个市民都适合，有三种情况提前还房贷就不划算。

情况一

享受7折利率房贷

分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。

对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。

情况二

等额本息还款到中期

等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

情况三

等额本金还款已过1/3

对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

情况四

投资收益高于贷款利率

投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。

对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

情况五

不久还会找银行贷款的市民

如果你预计不久还会找银行贷款，此时把钱拿去提前还个人房贷以后，一旦银行在未来一段时间资金仍然吃紧，你再找银行申办贷款的利率，有可能会在基准利率基准上上浮10%到30%，甚至可能会上浮更高的比例。(记者张彬)

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文章来源: 重庆晚报